首批4只REITs指数基金正式集结完毕，新钱标志着公募REITs市场进入指数化投资的亿元易方新阶段。

7月9日，达华随着中金基金发布旗下中证REITs全收益指数基金认购申请确认比例公告，夏南南方、金首集完易方达、批募华夏、新钱中金四家头部基金公司旗下的亿元易方首批4只REITs指数基金全部完成募集。合计近12亿元的达华增量资金即将注入REITs市场，为这一资产类别带来新的夏南流动性支持。

发行回顾：从“一日售罄”到“V形”反转

首批REITs指数基金于6月17日获批，金首集完7月1日正式发行，批募并于7月7日全部结束发行。新钱市场反应热烈，亿元易方其中南方基金旗下产品更是达华实现“一日售罄”，多只产品因认购火爆启动比例配售，认购热情远超市场预期。

值得注意的是，这批产品的发行节点恰逢REITs市场触及年内冰点。6月25日，中证REITs全收益指数创下年内新低，年内跌幅一度突破8%。然而，随着增量资金入市预期的升温，市场情绪迅速逆转。截至7月9日，该指数在短短11个交易日内反弹幅度达4.83%，上演了一场典型的“V形”反转行情。

募集详情：提前结募与比例配售

7月9日，中金基金发布公告，确认其旗下中证REITs全收益指数基金超过3亿元的募集总规模上限。根据公告，公司对7月7日投资者提交的有效认购申请采取“末日比例确认”原则，末日确认比例为56.960053%。

随着中金基金的公告发布，首批4只REITs指数基金全部完成募集，近12亿元增量资金即将进入REITs市场。

4只REITs指数基金于今年7月1日同步开启发行，具体募集情况如下：

• 南方基金：中证REITs全收益指数基金“一日售罄”，对当天认购申请按照81.197919%的比例进行确认。
• 易方达基金：中证REITs全收益指数基金于7月6日提前结募，采用“末日比例确认”原则进行比例配售，认购申请确认比例为86.649750%。
• 华夏基金：中证REITs全收益指数基金于7月6日提前结募。
• 中金基金：中证REITs全收益指数基金于7月7日结束募集，并触发比例配售。

产品意义：填补空白，推动指数化投资

自6月17日获批以来，首批REITs指数基金便备受市场关注。随着产品从获批、发行、成立到未来上市，这一类产品填补了REITs市场指数化投资领域的空白，推动REITs投资进入指数化、工具化、体系化发展的新阶段。

本次推出的REITs指数基金跟踪中证REITs全收益指数，其成份券共53只。按6月17日市值计算，总市值约1711.2亿元，占REITs数量和总市值的比重分别为60.9%和76.6%。该指数覆盖范围广、代表性强，能够客观反映公募REITs市场整体运行态势，为投资者提供高效的市场Beta配置工具。

机构视角：降低门槛，吸引多元资金

首批4只REITs指数基金均设置了3亿元的募集上限。业内分析认为，这一规模上限体现了基金公司对首批创新产品稳健推进的态度。虽然这一上限在一定程度上限制了高配置需求的险资规模，但也吸引了银行理财等其他机构资金的兴趣。

有基金公司指出，过往受限于较高的调研成本和单笔投资门槛，REITs市场参与者主要以专业机构为主，个人投资者及部分中小机构难以直接参与。REITs指数基金的推出，有效降低了投资者的择券难度，有利于分散投资风险，为增量资金入场搭建了便捷通道。

具体而言，投资REITs指数基金可实现以下优势：
1. 一键布局：通过投资指数基金实现一篮子REITs资产的分散持仓，规避持有单一REITs底层资产带来的运营风险。
2. 降低成本：一键买入即可批量布局多品类基建、保障性租赁住房、产业园REITs，大幅降低中小投资者的实操和研究成本。

市场回暖：估值低位积累“安全垫”

基金行业素有“好做不好发”的规律，这一规律同样适用于REITs指数基金。今年以来，REITs市场经历明显调整，在4只基金获批后，6月最后一周（6月22日至6月26日）迎来了年内REITs市场的“冰点”时刻。

中证REITs全收益指数在6月25日触及年内最低点，年内跌幅一度突破8%，最大回撤达到12.23%。从板块表现看，各板块普遍下行且分化显著，跌幅由高到低分别为：
* 产业园（-5.73%）
* 仓储物流（-4.98%）
* 消费（-3.46%）
* 市政环保（-2.88%）
* 交通（-2.08%）
* 新型基础设施（-1.89%）
* 保障房（-0.76%）

而能源板块则逆市微涨0.23%。

在这样的背景下发行新产品，难度不言而喻。但基金公司对此并不担忧，因为在产品发行前已对市场进行了深入研究。

“当前REITs市场的估值已进入历史低位区间，性价比凸显。截至6月26日，公募REITs整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差更是走阔至历史极值，接近2024年初和2025年初两轮市场底部的高位水平。”有基金公司表示，高分派率为长期资金提供了厚实的“安全垫”，回顾前两轮利差高点过后，板块均迎来了估值修复行情。

另有基金公司认为，指数基金入市从增量资金和市场微观结构角度均有积极影响，尤其是险资入市预期升温，下半年REITs市场供需格局有望实现实质性改善。

事实上，随着产品开售，REITs市场已迎来一波回暖反弹。截至7月9日，中证REITs全收益指数在近11个交易日内涨幅近5%。

有机构分析称，公募REITs兼具债性稳定与股性弹性，适合用于平衡组合波动。随着常态化发行的推进和商业不动产REITs的加入，市场体系持续扩容，发展日趋成熟。此外，中金公司也计划加大对REITs业务的资源投入，以提升优质资产的获取能力。

对于机构资金而言，REITs还兼具高分红与资产重估价值。2026年以来，全市场REITs累计宣告分红金额约63.39亿元，持续兑现稳健收益。有华南头部基金公司向记者表示，在低利率环境下，REITs稳定的现金流回报和存量资产价值重估的潜力，使其成为长期资金配置的重要方向。