增持核心资产，刘强东布局持续深化。亿买

记者：张伟泽
来源：21世纪商业评论

刘强东在香港地产市场的下间棋局再添新子。

7月6日，宿舍京东集团旗下主体发布公告，刘强东初步拟以7.5亿港元收购远东发展旗下附属公司，亿买标的下间资产主要为香港油麻地的一处学生住宿物业。

根据协议条款，宿舍交易完成后，刘强东京东将委任远东发展担任项目管理人，亿买负责该物业为期三年的下间管理及运营，并获取每年4500万港元的宿舍保底收入。

这意味着，刘强东刘强东在获取资产所有权的亿买同时，锁定了最低收益承诺。下间若以7.5亿港元的收购总价简单测算，其对应的年化收益率约为6%。

回顾过去20个月，京东已在港公开完成三宗物业收购，累计投入资金约60亿港元。

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01 瞄准宿舍缺口，锁定6%稳健收益

刘强东此次收购的物业，原为一家酒店，预计于2026年下半年完成全部改装。

该项目位于油麻地上海街，前身是海景丝丽酒店，归属帝盛酒店集团（DHI）。作为远东发展的酒店管理平台，帝盛后续将直接负责该宿舍的运营。

数据显示，该酒店原有客房268间。若不进行大幅结构改造，刘强东购入的资产大体对应268个学生宿舍床位。折算下来，每间宿舍的获取成本约为280万港元。

若按每年4500万港元的保底收入计算，每间学生宿舍每月可为京东带来约14,000港元的租金回报。

这一交易的背后，是香港学生公寓市场供需缺口的急剧扩大。

据香港教育局及仲量联行数据，2024/25学年，香港非本地学生规模已增至9.2万人。香港八大院校平均床位比约为2.55:1，对应宿位缺口约4万个。预计到2028年，香港高校宿位缺口或将突破10万个。

在供需错配的驱动下，香港大量存量酒店及整幢住宅正加速改造为学生宿舍。

据21世纪经济报道记者统计，2025年至今年3月，涉及酒店及整幢住宅改作学生宿舍的交易，香港已成交约27宗，总金额逾85亿港元。

由此可见，刘强东仅是这一趋势的最新参与者。从财务角度看，6%的年化收益具备吸引力。此外，若未来策略调整，该物业也可转型为员工公寓等其他用途。

对于出售方远东发展而言，此笔交易有助于盘活存量资产。

其出售的物业原值约为2.659亿港元，交易完成后，远东有望录得约4.23亿港元的收益。所得款项中，约6.3亿港元用于偿还按揭贷款，余下约1.06亿港元作为营运资金。

远东发展在公告中强调，此次交易为其提供了与京东建立战略关系的机会，并借此探索包括香港学生住宿项目在内的进一步合作空间。

02 20个月豪掷60亿，构建多元化不动产版图

从刘强东的视角来看，此次收购学生宿舍物业，是其加码香港市场的又一步关键落子。

早在2025年8月，京东便耗资约40亿港元收购香港连锁食品超市佳宝，将其纳入本地零售体系。然而，其在港布局远不止于零售主业，不动产投资已成为刘氏在港布局的核心重点。

1. 物流地产布局
2024年底，京东以18亿港元收购位于香港沙田的物流地产——利丰中心。该项目建筑面积达48.7万平方英尺（约4.53万平方米），是当年香港最大的工业楼宇交易之一。

2. 核心写字楼增持
约一年后，刘强东又以约35亿港元收购中国建设银行大厦50%股权，获得约1.1万平方米的写字楼空间。
该物业地段极佳，位于香港中环金融核心区，地下通道直通港铁中环站，前身为香港丽嘉酒店。

据公开信息统计，加上最新的学生宿舍项目，刘强东在20个月内，已在港投下约60亿港元购置不动产。

值得注意的是，尽管同属物业投资，京东采用了不同的执行主体，且具体用途存在差异：

• 利丰中心：购置主体为京东海外离岸主体 JD Property系列，隶属于京东产发，专门承接京东全球物流仓储、工业园、数据中心等资产。
• 学生宿舍物业：执行主体为 JD Fabulous Development XI Limited，注册于英属维尔京群岛，直接隶属于京东集团。
• 中国建设银行大厦：投资主体为 Jasmine Investment Development IV Limited，同样注册在维尔京群岛。

标注的数字编号暗示，Fabulous与Jasmine系列在不动产投资方面可能存在明确的类别分工。这也侧面反映出，刘强东可能已持有数量可观的物业，以服务于其整体出海战略。

免责声明：本文章为作者独立观点，不代表创业家立场。

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